Umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą, uregulowaną w kodeksie cywilnym. Sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się odebrać i zapłacić określoną cenę. Sprzedaż zatem jest umową wzajemną o charakterze ekwiwalentnym.
Cel umowy sprzedaży
Celem umowy sprzedaży jest odpłatne przeniesienie własności oraz wydanie rzeczy. Przedmiotem umowy sprzedaży mogą być zarówno rzeczy oznaczone co to tożsamości jak i gatunku, istniejące w chwili zawarcia umowy jak i przyszłe.
Co zawrzeć w umowie sprzedaży?
STRONY
W pierwszej kolejności należy określić strony stosunku zobowiązaniowego. Sprzedającym może być osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Drugą stroną jest kupujący, którym również może być każdy podmiot. Sprzedaż może odbywać się w różnych kombinacjach- między przedsiębiorcami, między dwoma osobami fizycznymi czy w obrocie konsumenckim.
PRZEDMIOT UMOWY
Następnie określamy przedmiot umowy. Jak wcześniej zostało wspomniane może być to rzecz (ruchoma lub nieruchomość) oznaczona co do gatunku bądź tożsamości, energia oraz prawa majątkowe.
WYNAGRODZENIE ZA PRZEDMIOT UMOWY
W następnej kolejności ustalamy wysokość zobowiązania kupującego- cenę. Należy pamiętać, że kwestie ceny sztywnej, minimalnej i maksymalnej reguluje kodeks cywilny. W ramach umowy możliwe jest również określenie sposobu w jaki cena zostanie ustalona w przyszłości. Jednak przy sprzedaży konsumenckiej sprzedający zobowiązany jest do podania ceny oferowanego towaru oraz cenę jednostkową. Jeżeli transakcja będzie przebiegać w formie bezgotówkowej- należy podać również rachunek bankowy, na który przesłany ma zostać przelew.
TERMIN I SPOSÓB WYDANIA RZECZY
Strony powinny również określić termin oraz sposób wydania rzeczy. Przy sprzedaży konsumenckiej, w przypadku gdy strony nie określą tego terminu- sprzedający obowiązany jest wydać rzecz niezwłocznie, nie później niż trzydzieści dni od dnia zawarcia umowy. Jeżeli rzecz będzie wydana w miejscu innym niż miejsce zawarcia umowy- strony powinny również ustalić sposób przekazania, dostawy przedmiotu umowy.
Odpowiedzialność sprzedającego
Przy zawieraniu umowy sprzedaży należy pamiętać również o odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi za wady. Jeżeli zatem rzecz nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony lub wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Nie ma właściwości, o których kupujący został zapewniony lub nie nadaje się do celu, o którym kupujący uprzednio poinformował sprzedającego- sprzedający jest odpowiedzialny wobec kupującego i tym samym jest obowiązany do wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad bądź też usunięcia tej wady. W umowie sprzedaży odpowiedzialność z tytułu rękojmi można rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć pamiętając równocześnie, że przy sprzedaży konsumenckiej ograniczenie i wyłączenie możliwe jest tylko w przypadkach szczególnych określonych w przepisach. Szczegółowe regulacje dotyczące kwestii rękojmi za wady zawarte zostały w kodeksie cywilnym.
Sprzedający ponosi również odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania- odpowiedzialność kontraktowa art. 471 k.c. Natomiast naruszenie zobowiązania musi w tym przypadku stanowić następstwo okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność
Umowa sprzedaży – wzór czy pomoc prawna?
Sprzedaż jest bardzo szerokim zagadnieniem. W zależności od przedmiotu sprzedaży jest ona obwarowana różnymi problemami. Począwszy od formy jej zawarcia- rygor aktu notarialnego w przypadku nieruchomości czy zwykła forma ustna w przypadku zawierania umów z dnia codziennego, np. kupna produktów w sklepie spożywczym, poprzez odpowiedzialność stron, skończywszy na problemach związanych ze sprzedażą konsumencką. W internecie można znaleźć szereg wzorów, które umożliwią napisanie umowy sprzedaży ale czy faktycznie posiłkowanie się tego rodzaju źródłami jest wystarczające? Być może w niektórych przypadkach tak ale zawsze lepiej zabezpieczyć swoje interesy poprzez skonstruowanie solidnej umowy pod względem prawnym przez osobę, która będzie potrafiła przewidzieć jakie mogą pojawić się w przyszłości problemy.
Istotne aspekty, na które powinniśmy zwrócić uwagę na przykładzie umowy sprzedaży samochodu
Umowa sprzedaży jest najczęściej “samodzielnie” zawieraną umową (mamy tutaj na myśli- bez pomocy prawnej). Równocześnie, niestety bardzo rzadko dobrze zabezpiecza jej strony. Należy pamiętać, że zwykle przedmiot zawieranej umowy ma w tym przypadku dosyć wysoką wartość więc niezachowanie ostrożności przy konstruowaniu praw i obowiązków może być dla któreś ze stron dotkliwe.
Po oznaczeniu stron umowy należy dokładnie określić jej przedmiot. Należy tutaj zwrócić uwagę również na numer VIN, numer rejestracyjny oraz co sprzedajemy razem z samochodem (komplet opon, kluczyki, radio itd.). Tak jak już wspominaliśmy wcześniej samochody mają tak rozbieżne ceny, że może się okazać, że płatność będzie regulowana w odstępach czasowych. Strony wówczas powinny dokładnie określić terminy spłat.
Jeżeli samochód jest sprzedawany jako używany należy również dokładnie wskazać kupującemu wady jakie posiada oraz zawrzeć w umowie oświadczenie, że wady są mu znane. Jest to istotny element, ponieważ można sobie wyobrazić sytuację, w której kupujący zgłosi się do sprzedającego z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady albo gwarancji wady, która powstała po zakupie auta, z winy niezależnej od sprzedającego.
Umowa przedwstępna sprzedaży
Umowę przedwstępną sprzedaży zawiera się de facto w celu wyrażenia chęci zakupu przedmiotu. Często spotykamy się z nią w sytuacji zakupu nieruchomości lub przedmiotu o znacznej wartości- umowa końcowa (przyrzeczona) może być uzależniona, np. od uzyskania kredytu.
Najistotniejszym aspektem jest kwestia zadatku i zaliczki. Jest to dosyć kontrowersyjny temat ze względu na to, że poprzez niewłaściwe określenie wpłaty nie zabezpieczymy się należycie przed rezygnacją z umowy przez drugą stronę.
W przypadku wpłaconej przez kupującego zaliczki- jest ona zaliczana na poczet sumy końcowej. Jeżeli z umowy zrezygnuje sprzedający- ma on obowiązek pieniądze zwrócić, tak samo jeżeli kupujący się wycofa. Rezygnacja nie przynosi żadnych konsekwencji dla stron.
Kiedy mówimy o zadatku, sytuacja jest zupełnie inna. W sytuacji kiedy kupujący zrezygnuje z umowy, strona sprzedająca może wpłacony zadatek zachować. Jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie z winy sprzedającego- kupujący może żądać wypłacenia sumy dwukrotnie wyższej. Pamiętajmy jednak, że przepis nie ma zastosowania jeżeli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za to, że umowa nie doszła do skutku.
Forma zawarcia Umowy sprzedaży
Forma zawarcia umowy sprzedaży zależna jest od przedmiotu tej umowy. W przypadku nieruchomości będzie to umowa w formie aktu notarialnego- pod rygorem nieważności, podobnie w przypadku przenoszenia praw, np. użytkowania wieczystego. Zbycie przedsiębiorstwa będzie wymagało formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym a sprzedaż rzeczy ruchomej może odbywać się w formie dowolnej.
Podsumowanie
Umowa sprzedaży jest umową najczęściej zawieraną przez wszelkie podmioty prawa. Szereg uregulowań dotyczących tego zagadnienia znajdziemy m.in. w kodeksie cywilnym oraz ustawie o prawach konsumenta. Warto zwrócić uwagę na elementy, które pomogą uniknąć konsekwencji przewidzianych w aktach prawnych.
